Księga wieczysta – co warto wiedzieć?

Księga wieczysta to rejestr, w którym znaleźć można informacje dotyczące aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości. Tak przynajmniej jest w teorii, bo w praktyce bywa z tym różnie.

Specjalnie dla naszych Czytelników postanowiliśmy zapytać o kilka kwestii związanych z księgami wieczystymi adwokata Łukasza Głębockiego z Kancelarii Adwokackich Głębocki Głowacka w Pruszkowie i Warszawie.

Panie Mecenasie, jak to rzeczywiście jest z księgami wieczystymi w Polsce? Czy naprawdę są aż tak nieaktualne?

Jedną z największych bolączek systemu ksiąg wieczystych jest fakt, że z zasady księgi aktualizowane są wyłącznie na wniosek i po wniesieniu wymaganej opłaty, co w efekcie sprawia, że niektóre księgi wieczyste faktycznie zawierają stare informacje. Jest tak jednak relatywnie rzadko. Obecnie każda sprzedaż i zakup nieruchomości w formie aktu notarialnego automatycznie skutkuje założeniem nowej księgi wieczystej lub dokonaniem wpisu w księdze już istniejącej dla danej nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że w księdze wieczystej wpisana jest osoba, która zmarła. Spadkobiercy zmarłego nie są bowiem automatycznie wpisywani do księgi wieczystej nawet po przeprowadzeniu sprawy o stwierdzenie nabycia spadku. Powinni oni sami złożyć stosowny wniosek do ksiąg wieczystych.

Co robić, gdy jednak księgi wieczystej nie ma?

Jeśli rzeczywiście zależy nam na zakupie nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej, po pierwsze należy sprawdzić, czy we właściwym sądzie rejonowym nie znajdują się dokumenty dotyczące własności danej nieruchomości. Dokumentami, które pomogą w ustaleniu stanu prawnego danej nieruchomości, będą np. umowy, dokumenty geodezyjne czy postanowienia sądowe. Po drugie sam sprzedający może być w posiadaniu dokumentów wspomnianych przed chwilą, a dodatkowo warto upewnić się, czy nie posiada choćby aktu nadania albo umowy przekazania własności gospodarstwa (tego typu umowy zawierano przed naczelnikami gmin w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych). Zawsze też trzeba sprawdzić, czy w ewidencji gruntów i budynków dla danej nieruchomości rzeczywiście nie widnieje żadna księga wieczysta.

Warto zatem zadbać, by kupowana lub sprzedawana nieruchomość miała założoną i aktualną księgę wieczystą – kto może złożyć wniosek o jej założenie?

Przede wszystkim jest to właściciel danej nieruchomości, ale poza nim może to zrobić także osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,. Ponadto księgę wieczystą może założyć wierzyciel, jeżeli jest w stanie wykazać, iż przysługuje mu prawo, które ma zostać wpisane do księgi. Założyć księgę wieczystą może również państwowa jednostka organizacyjna posiadająca prawo wieczystego użytkowania danej nieruchomości. Wniosek musi zostać złożony na odpowiednim formularzu w Sądzie Rejonowym właściwym dla danej nieruchomości. Należy pamiętać, że założenie księgi wieczystej wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty sądowej w aktualnie wymaganej kwocie – na dzień dzisiejszy to 60 zł. Dodatkowo należy uiścić opłatę od wniosku o wpis własności w księdze wieczystej. W tym przypadku wysokość opłaty zależy m.in. od ilości współwłaścicieli.

A co w sytuacji, gdy już po zakupie nieruchomości (posiadającej księgę wieczystą, w której sprzedający widnieje jako właściciel) okaże się, że jednak prawowitym właścicielem był ktoś inny? Czy jeśli prawowity właściciel będzie w stanie udowodnić, że nieruchomość faktycznie należała przed sprzedażą do niego, będzie trzeba ją oddać?

Najkrócej rzecz biorąc – nie. Zakupiona nieruchomość nadal będzie własnością osoby, która ją nabyła i obecnie widnieje w księdze wieczystej jako jej aktualny właściciel. Wynika to z faktu, że nasze prawodawstwo chroni nabywających poprzez tak zwaną rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W myśl zapisów znajdujących się w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece w razie zaistnienia niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości uwidocznionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która nabyła nieruchomość od właściciela widniejącego w księdze wieczystej. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zasada rękojmi wiary publicznej nie działa np. w przypadku, gdy nieruchomość zostanie nabyta nieodpłatnie albo wtedy, gdy nabywca wiedział o nieprawdziwości danych z księgi wieczystej lub mógł je w łatwy sposób zweryfikować. Rękojmia nie chroni nabywcy także w sytuacji, gdy w księdze znajdują się zapisy o niezgodności danych w księdze ze stanem faktycznym – tego typu informacje powinny być w dziale III księgi wieczystej.

Czy jest jeszcze coś, na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Warto pamiętać, że dane zawarte w księgach wieczystych są jawne i dostęp do nich może uzyskać każdy – szczególnie teraz, kiedy funkcjonuje oficjalny, rządowy system ksiąg wieczystych online. Gdyby Czytelnicy mieli jeszcze jakieś wątpliwości lub potrzebowali porad prawnych związanych z księgami wieczystymi, zachęcam do kontaktu z Kancelarią GiG i umówienia się na spotkanie z jednym z naszych adwokatów.

Dziękuję serdecznie za rozmowę!